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Das Haus zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen

27.02.2018    

Die gestiegene Lebenserwartung in unserer Gesellschaft führt dazu, dass viele Eltern ihr Haus schon zu Lebzeiten übertragen möchten. Welche Möglichkeiten gibt es dafür und was gilt es beachten?

Die Übertragung kann als gewöhnlicher Verkauf, als Erbvorbezug oder als Schenkung erfolgen. Unabhängig von der Übertragungsform gibt der Verkaufspreis bzw. Anrechnungswert des Hauses bei den Erbteilungen in der Praxis am Meisten zu diskutieren. Hier empfiehlt es sich für klare Verhältnisse zu sorgen und ein Verkehrswertgutachten beispielsweise beim Kompetenzzentrum des HEV Thurgau einzuholen, welches Gutachten als Grundlage des Verkaufes oder Erbvorbezuges bzw. der Schenkung dient und nach Möglichkeit von allen Erben anerkannt werden sollte.

Verkaufspreis/Anrechnungswert
Auf dieser Grundlage haben die Eltern die Möglichkeit festzulegen, wie gross der Schenkungs-/Erbvorbezugsbetrag z.B. der Tochter sein soll. Oftmals möchten die Eltern im Hause noch wohnen bleiben und lassen sich deshalb ein Wohnrecht oder ein Nutzniessungsrecht am Haus im Grundbuch eintragen. Diese Rechte werden gemäss der statistischen Lebenserwartung der Eltern und dem Marktmietwert des Hauses kapitalisiert und stellen eine Gegenleistung der Tochter dar. Das Gleiche gilt, wenn die Tochter die Hypotheken übernimmt. Beträgt der Verkehrswert CHF 1 Mio., die übernommenen Hypotheken CHF 300‘000.00 und das kapitalisierte Wohnrecht CHF 300‘000.00, so liegt im Differenzbetrag von CHF 400‘000.00 eine gemischte Schenkung/Erbvorbezug vor.

Ausgleichungspflicht im Erbfallzeitpunkt
Die Qualifikation als gemischte Schenkung oder als Erbvorbezug hängt davon ab, ob die Tochter den Betrag ausgleichen, d.h. sich bei der Erbteilung anrechnen lassen muss. Ist dies der Fall, liegt ein Erbvorbezug vor, ansonsten eine Schenkung. Wenn die Eltern nichts anderes anordnen, gilt die Ausgleichungspflicht, da der Gesetzgeber annimmt, dass die Eltern ihre Nachkommen gleich behandeln möchten. Die Eltern können aber z.B. im Liegenschaftenvertrag, einem Erbvertrag oder im Testament die Tochter von der Ausgleichungspflicht entbinden. Solange die Pflichtteile der Pflichtteilserben im Erbfallszeitpunkt nicht verletzt sind, sind die Eltern bekanntlicherweise frei, zu ihren Lebzeiten über ihr Vermögen frei zu verfügen. Im Zusammenhang mit Liegenschaften ist zu beachten, dass bei der Erbteilung der Verkehrswert im Teilungszeitpunkt massgebend ist, eine allfällige Wertsteigerung der Liegenschaft ab Erbvorbezugszeitpunkt also ebenfalls ausgeglichen werden muss. Das kann zu einer unbeabsichtigten Ungleichbehandlung der Kinder führen, wenn beispielsweise damals dem Sohn ein Barbetrag von CHF 400‘000.00 für den Geschäftsaufbau durch die Eltern übergeben worden war, der dann im Erbfall auch nur in diesem Nominalbetrag ausgeglichen werden muss.

Beratung verhindert Steuerfolgen
Es empfiehlt sich in solchen Konstellationen generell fachkundigen Rat einzuholen. Das gilt insbesondere auch unter steuerrechtlichen Gesichtspunkten. Bei einem Verkauf bzw. einer gemischten Schenkung zwischen Eltern und Kindern fallen zwar keine Handänderungssteuern an, die Grundstückgewinnsteuer wird aber nur aufgeschoben, wenn die Gegenleistung betragsmässig unter dem Steuerwert der Liegenschaft bleibt.

Was ist die Folge der Hausübertragung an die Tochter und der Barschenkung an den Sohn, wenn die Eltern ins Pflegeheim müssen?
Die Pflegekosten betragen bekanntlicherweise schnell einmal CHF 9‘000.00 pro Monat, womit AHV- und Pensionskassen-Renten und die Krankenkassen- sowie Pflegekostenbeiträge nicht mehr ausreichen. In der Regel kann dieser Fehlbetrag mit Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV gedeckt werden. Solange jemand aber über Vermögen verfügt, muss er zuerst dieses aufbrauchen, soweit es die Freibeträge von CHF 37‘500.00 für Alleinstehende bzw. CHF 60‘000.00 für Verheiratete übersteigt. Bei der Vermögensberechnung wird sodann verschenktes Vermögen so behandelt, wie wenn es noch vorhanden wäre. Freiwillige Vermögensverzichte durch die Eltern (Erbvorbezüge, Schenkungen, Liegenschaftenverkäufe unter dem Verkehrswert) werden samt Zins dem Vermögen der Eltern angerechnet. Das gilt ohne Verjährungsfrist! Es werden einzig ab dem zweiten Jahr der Vermögensübertragung CHF 10‘000.00 pro Jahr vom anzurechnenden Wert abgezogen. In unserem Beispielfall würde es also rund 80 Jahre dauern, bis die beiden Erbvorbezüge von je CHF 400‘000.00 unter EL-Gesichtspunkten getilgt wären.

Sozialhilfe und Verwandtenunterstützung
Besteht kein Anspruch auf EL, so springt die Sozialhilfe für den Fehlbetrag der Heimkosten ein. Die Sozialhilfebehörden sind aber von Gesetzes wegen verpflichtet, im Einzelfall zu prüfen, ob die Verwandtenunterstützungspflicht gemäss Art. 328f. ZGB zum Tragen kommt, nach welcher sich Verwandte in auf- und absteigender Linie unterstützen müssen, wenn sie in günstigen Verhältnissen leben. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff der günstigen Verhältnisse ist in jedem Einzelfall zu beurteilen, wobei das Bundesgericht diesbezüglich aber die Latte sehr hoch angesetzt hat. Auch gemäss den Empfehlungen der SKOS zur Verwandtenunterstützung wird ein steuerbares Einkommen für Alleinstehende von CHF 120‘000.00 und für Ehepaare von CHF 180‘000.00 vorausgesetzt. Pro minderjährigem oder in Ausbildung befindlichem Kind erhöht sich der Betrag noch um CHF 20‘000.00. Beim Vermögen bestehen für Alleinstehende Freibeträge von CHF 250‘000.00 und für Ehepaare von CHF 500‘000.00. Also, nur wer in wirklich günstigen Verhältnissen lebt und trotz Leistung von Unterstützungsbeiträgen an Verwandte ohne grössere Beeinträchtigungen seine übliche Lebensführung aufrecht erhalten kann, inkl. angemessener Rückstellungen für die eigene Altersvorsorge, kann zur Unterstützung beigezogen werden.

 

Dr. Thomas Dufner
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Rechtskonsulent HEV Thurgau